Un projet immobilier est souvent considéré comme le projet d’une vie. Or, force est de constater qu’aujourd’hui, la plupart des acheteurs ont connu ou connaîtront dans le futur encore un ou deux autres projets d’achat d’appartement ou de maison. Et les raisons sont multiples et variées : chacun aura de bonnes raisons de vouloir se pencher sur un projet immobilier. En dehors des mutations et des déplacements régionaux, la seule raison d’être plus grand ou plus beau, parfois parce que la famille s’agrandit. Cela justifiera le plus souvent de s’engager dans un nouveau projet immobilier quelques années plus tard. Il y a aussi le cas de ceux qui cherchent à investir et à construire un patrimoine pour leurs enfants et qui souhaitent multiplier les biens pour cela. Globalement, l’immobilier est devenu pour beaucoup, depuis quelques années, un sujet central, un fil rouge dans leur vie.
Mais quelles que soient les raisons, les motivations et l’ambition qui portent ces projets, c’est un ensemble d’étapes, de procédures, d’incontournables que chacun va devoir prendre en compte pour chaque achat d’un bien immobilier. Car il y a une récurrence forte du processus, nous allons les passer en revue. Cela va permettre de prendre notamment la mesure des composants financiers cadrant chaque projet, et particulièrement, celui de l’assurance emprunteur.
Crédit immobilier : ce qu’implique le mode de financement principal de tous les projets immobilier
Deux écoles sont en concurrence quand il est question d’acheter un logement. La première est celle de l’étude du financement qui précède la recherche : l’idée étant de savoir ce qu’il va être possible d’acheter avant de partir à la découverte des biens listés par les agences immobilières, par exemple. La seconde est celle qui débute avec la recherche d’un bien adapté pour ensuite étudier comment le financer. Dans les deux cas, il est question de crédit immobilier.
Et qui dit crédit immobilier dit aussi souscription d’assurance crédit immobilier : nous allons voir comment les deux éléments sont parfaitement imbriqués et comment leur bonne maîtrise va permettre de mener son projet de manière efficace. Mais avant cela, revenons sur ce qui fait la genèse de l’essentiel des achats immobiliers : le financement.
Si chaque projet est différent, une constante existe autour du financement et de l’appel à un crédit immobilier pour le réaliser. Ce crédit représente la grande majorité des modes de financement de l’immobilier. Tout d’abord, c’est une manière de venir remplacer, compléter ou combler un manque de fonds propres chez les acheteurs. Tout le monde n’aura pas l’épargne suffisante pour venir financer la totalité ni même une partie d’un projet immobilier. Nous mettons de côté ici le volet des frais de notaires, dont le financement pour un bien donné est souvent la condition formulée par les établissements bancaires pour enclencher un dossier de financement.
Mais l’emprunt immobilier est aussi majoritaire parmi les façons d’accéder à la propriété d’un bien immobilier, car il permet justement de ne pas avoir à entamer une épargne existante qui serait mobilisée sur d’autres projets. Il est donc plus intéressant financièrement de faire appel à ce type de crédit.
La recherche de bien : sans doute la partie la plus stimulante de tous les projets immobiliers
La recherche de son futur bien est naturellement considérée comme la partie la plus réjouissante de son projet immobilier, car elle permet de laisser libre cours à ses envies et à la découverte. Avant d’être rattrapée par le volet économique, cette phase permet de tenter d’aligner un ensemble de critères pour obtenir la perle rare, le logement parfait. Cette manière de procéder ne diffère guère pour les investissements locatifs, puisque même s’ils n’y habiteront pas, les futurs propriétaires vont essayer de répondre au besoin des futurs locataires avec leurs biens.
Cette phase de recherche se déroule généralement par voie électronique d’abord, en consultant la base de données de l’ensemble des plateformes professionnelles ou privées. Les sites et applications dédiées à l’immobilier ne manquent pas et la publicité qui est faite de l’ensemble des biens permet d’accéder à une très large part des biens disponibles à la vente.
Les agences immobilières physiques présentes dans les rues des centres-villes permettront aussi d’avoir un bon aperçu des biens disponibles à la vente et de se faire une idée du marché, en termes de prix notamment.
Quand la recherche est fructueuse et que vient ou revient le moment de s’intéresser à la manière de financer cet achat, les acheteurs vont alors se tourner vers les acteurs en mesure de les accompagner.
Crédit immobilier : les grands principes de fonctionnement
Le concept d’un financement par un crédit immobilier est finalement assez simple, puisqu’il consiste à croiser 3 données différentes : un montant total nécessaire pour l’achat d’un bien, un nombre d’années sur lequel étaler le remboursement et un taux d’intérêt qui va déterminer le coût du crédit et le montant des mensualités.
Aujourd’hui, les opérateurs, tels que les organismes de crédit et les banques, mettent à disposition des potentiels emprunteurs des outils les informant sur leurs offres et donc les possibilités qui se présentent à eux. Cela va prendre la forme de configurateurs ou de simulateurs accessibles en ligne facilement et rapidement. Ils permettent, en saisissant les données relatives au projet, mais aussi aux envies des emprunteurs, d’avoir une vision assez précise des conditions de leur futur emprunt. Ainsi, ils pourront moduler le montant de leurs mensualités et voir l’impact que cela aura sur la durée du crédit. Inversement, ils pourront jouer sur le nombre d’années pour mesurer les conséquences sur le montant des mensualités à rembourser.
Ces simulations seront aussi l’occasion de prendre connaissance des frais annexes du crédit tels que les frais de dossier, mais surtout de voir comment l’assurance emprunteur va venir peser ou non en tant que charge supplémentaire. C’est, en effet, un coût supplémentaire qui est alors intégré au budget immobilier.
Assurance emprunteur : le contenu des garanties de sa couverture
Lorsque l’établissement bancaire va formuler son offre de crédit immobilier au futur acheteur, il adossera à celle-ci, une proposition d’assurance emprunteur. Disposition aujourd’hui inévitable sans être obligatoire légalement, cette assurance vient couvrir un certain nombre de risques auxquels pourraient être exposé l’acheteur. Ces risques sont donc assortis de garanties devant permettre d’entrevoir plus sereinement le remboursement du capital et des intérêts qui composent l’emprunt.
Ces risques sont de différentes catégories et la plupart, en tout cas les plus importants, sont nécessairement couverts, d’autres font l’objet d’un traitement optionnel. Parmi les garanties qui constituent la couverture de cette assurance emprunteur, on trouve la prise en charge du remboursement du capital restant dû du crédit, en cas de :
- décès de l’emprunteur, de l’un des co-emprunteurs ou des deux ;
- la perte totale et irréversible d’autonomie ;
- invalidité ou incapacité ;
- perte d’emploi, option qui n’est pas toujours proposée.
Dans tous les cas, ces garanties viennent proposer une solution à chaque fois que l’emprunteur n’est plus en mesure de prendre en charge financièrement le remboursement de son crédit. Cette assurance est donc une protection de l’emprunteur en premier lieu, et du prêteur dans le même temps. Ce qui explique pourquoi les banques conditionnent leur prêt à la souscription d’une telle assurance.
Dans le cas des pertes d’autonomie, d’incapacité et d’invalidité, empêchant dont les individus de poursuivre des activités dont ils pourraient tirer une rémunération leur permettant de rembourser leur crédit immobilier : c’est un pourcentage qui est fixé dans la garantie. Cela signifie concrètement que la perte totale et irréversible d’autonomie devra être supérieure ou égale à 66 %. De même, les cas d’invalidité partielle empêchant l’activité professionnelle devra être mesurée entre 33 % et 65 %. Notez que l’incapacité de travail, couverte par les assurances emprunteurs, peut être temporaire : ainsi, pour une période donnée, stoppant l’activité professionnelle, l’assurance va prendre le relais de l’emprunteur dans ses remboursements.
Qui peut émettre une assurance emprunteur dans un projet immobilier ?
On compte deux cas de figure pour la souscription à une assurance de crédit immobilier.
Le premier consiste à la formulation, par la banque émettrice de l’offre de financement, d’une proposition de contrat d’assurance emprunteur : c’est l’assurance groupe. On l’appelle ainsi, car elle tient à une offre émanant d’une assurance appartenant au même groupe que la banque.
Le second relève de la délégation d’assurance permise par la Loi Lagarde de 2010, qui permet à chacun de choisir l’offre d’assurance emprunteur de son choix.
Cette souplesse apportée par la législation pour les emprunteurs, va leur permettre de profiter d’offres d’assurances plus attractives financièrement et ainsi d’opérer une baisse souvent significative de leur mensualité globale liée à leur crédit, assurance comprise donc.
Si cette loi garantit de pouvoir décider de son assurance, cela ne peut en revanche s’imposer à l’organisme prêteur sans quelques conditions relatives audit contrat d’assurance, qui seront vérifiées minutieusement par la banque. En effet, ne pas souscrire à l’offre d’assurance de la banque est possible, mais cette dernière va alors valider le choix de l’emprunteur : elle doit approuver l’assurance choisie quant à l’équivalence des garanties avec celles que comporte l’assurance groupe.
Pour ce faire, ce sont 18 critères relatifs aux risques de décès et de perte d’autonomie, aux invalidités et à l’incapacité de travailler qui vont être observés. Sur ces critères, la banque pourra en retenir jusqu’à 11 pour valider l’équivalence ou non du contrat d’assurance apporté par l’emprunteur. De la même manière, la garantie optionnelle liée à la perte d’emploi fait l’objet de huit critères, dont la moitié devra correspondre aux attentes de la banque qui a formulé l’offre de crédit. En cas de non-équivalence, le projet d’assurance sera généralement retoqué par la banque, impliquant que l’emprunteur propose une couverture assurantielle plus adaptée ou qu’il finisse par souscrire à l’assurance groupe.
Assurance : que se passe-t-il lorsque l’on a déjà un crédit immobilier en cours ?
Parce qu’un projet immobilier est, quoi qu’il arrive, un projet au long cours, il va connaître au fil des années, des évolutions. En effet, les conditions économiques et assurantielles qui étaient celles de son établissement initial, vont pouvoir connaître des variations liées au contexte financier global. Ainsi, les emprunteurs vont pouvoir entamer des phases de renégociations de leur crédit avec leur organisme prêteur et ainsi pouvoir espérer impacter la baisse le coût de leur emprunt.
Une possible baisse des taux d’intérêt va alors impacter directement le montant restant dû du crédit et, par extension, les mensualités à rembourser. Cette baisse va ainsi se traduire par une conservation de la durée de l’emprunt et une baisse des mensualités, ou par un maintien de ces dernières accompagnées d’une réduction du nombre d’années de remboursement. Dans les meilleurs cas, lorsque le taux initial était élevé, ce sont à la fois le nombre d’années de remboursement du crédit et le montant des mensualités qui seront revues à la baisse.
Mais cette situation ne touche pas directement le volet assurantiel : une baisse d’un taux d’emprunt n’implique pas une baisse de l’assurance qui doit couvrir l’emprunteur s’il ne peut plus faire face à ses remboursements. En revanche, il est tout à fait possible pour l’emprunteur, baisse des taux d’intérêt ou non, de lancer une procédure de changement d’assurance de son emprunt. En effet, et ce, à n’importe quel moment du crédit, l’emprunteur va pouvoir faire évoluer son contrat d’assurance, qu’il s’agisse de l’assurance groupe ou de l’assurance de délégation.
Ainsi, comme lors du démarrage du crédit immobilier, l’emprunteur va pouvoir indiquer à sa banque sa volonté de changer d’assurance. Ici encore, la banque va procéder à la vérification d’équivalence entre ancien et nouveau contrat d’assurance. Ne pouvant s’opposer par principe à cette demande de changement, c’est bien sûr sur la base des critères cités précédemment que se fera l’analyse. Afin de s’assurer de la bonne marche de la procédure et de sa réussite, les emprunteurs pourront se faire accompagner par un spécialiste des assurances. En effet, un courtier est en mesure de vérifier point par point ladite équivalence en amont de la soumission à la banque.
Quel est l’apport d’un changement d’assurance emprunteur en cours de crédit immobilier ?
Si un changement d’assurance emprunteur est recherché, c’est, la plupart du temps, pour des raisons financières. En effet, les emprunteurs cherchent à faire baisser le coût de leur budget immobilier, que ce soit pour leur résidence principale, pour un investissement locatif, même si dans ce cas précis, elle n’est pas obligatoire.
En effet, pouvoir changer d’assurance pour son crédit immobilier signifie, la plupart du temps, gagner des milliers d’euros et parfois plus, sur la totalité du coût initial du crédit. Cela peut représenter, après renégociation, une somme non négligeable économisée et disponible pour un possible investissement : travaux ou autres, selon les choix de chacun.
Mais un changement d’assurance n’a pas toujours et uniquement une explication financière. Il peut être motivé par des raisons de protection assurantielle pure. En effet, certains emprunteurs vont vouloir renforcer leur couverture en ajoutant des garanties complémentaires à celle déjà existante ou vont vouloir élever le niveau des garanties existantes.
Parmi les éléments qui peuvent pousser à vouloir faire évoluer son assurance emprunteur, on trouve, par exemple, les quotités. Cette notion renvoie au pourcentage assigné à chaque co-emprunteur en termes de protection. Cette quotité a pour objectif de placer le curseur de la protection de manière spécifique entre les deux personnes et ainsi jouer le coût de l’assurance selon le risque encouru.
Un changement d’assurance pourra ainsi permettre^, par exemple, de gagner en pourcentage de protection pour un ou deux co-emprunteurs pour le même coût.
Que retenir en conclusion pour mener à bien son projet immobilier ?
Que l’on soit déjà propriétaire ou non, il y a donc un véritable intérêt à considérer son projet immobilier comme quelque chose de modulable et d’ajustable en fonction de l’achat souhaité. Cela concerne aussi le niveau de sa protection assurantielle. S’il est modulable à son lancement, il l’est aussi au fil de son déroulement, au cours du temps. Naturellement, plus le temps avance et moins le nombre de mensualités de remboursement est grand, moins l’intérêt d’un changement d’assurance est élevé. Il est donc important de sonder régulièrement les différents acteurs impliqués dans son crédit immobilier et son assurance, pour voir s’il existe une marge d’intervention pour en revoir les conditions financières et assurantielles.
Ne pas se limiter à son propre assureur ou sa banque, est la clé d’une meilleure connaissance des conditions en vigueur et des possibilités qui pourraient s’offrir à ceux qui veulent rester maître de leur projet immobilier de la première à la dernière année de leur crédit.
La navigation sur les sites de comparateurs d’assurance emprunteur, mais aussi sur les configurateurs proposés par de majeurs acteurs reconnus dans les domaines, est le point de départ idéal d’une bonne reprise en main de son projet. C’est un aspect incontournable pour une maîtrise parfaite de son patrimoine et pour envisager de nouveaux investissements à l’avenir. Les économies substantielles qui peuvent être réalisées doivent être un signe déclencheur d’initiative chez tous ceux qui sont plongés dans ces réflexions d’acquisition d’un bien immobilier. Dans tous les cas, et au-delà de ses propres investigations et simulations, l’accompagnement par un professionnel expert permettra de gagner en optimisation financière et en temps sur son projet.